年底房企促销花样多 市民购房需谨慎选择

南方日报2017-12-31 11:19

今年初房地产调控措施频出,不少置业者选择持币观望,迟迟未进入市场。综括一年以来的中山房地产市场走势,尽管调控加码,但是房价没有出现明显的变化,整体以走稳为主。

按照目前的市场来看,短期内,中山的房价出现大升大跌的概率并不高。因此,刚需买家可留意身边是否有合适的物业,择机入市。不过,有业内人士认为,对于刚需置业者而言,并没有绝对的购房好时机。

一手住宅库存量大近两月有降价趋势

根据合富辉煌中山市场研究院的监测数据显示,截至11月底,中山一手住宅的库存量已达到66442套,环比上涨4.6%。这组数据,是2年以来中山住宅库存的最高点。由于受到网签限制的影响,3月以来住宅库存一路上升,今年9月住宅库存再次涨至6万套,且增长速度并未有放缓趋势。合富研究院分析认为,在一个中短周期内,库存稳步上涨的局面应该会持续。

那么,中山目前在售的一手住宅都在哪里呢?实事上,在24个镇区当中,包括西区、南区、东区、石岐区、港口镇以及火炬开发区在内的6个泛城区区域,库存数量排名稳占各镇区当中的前十,其中火炬开发区以7494套排名第二。

曾经对于本土刚需客而言,东区是最好选择,“教育、医疗资源汇聚,同时又是行政、商务中心。”但是随着东区的房价攀升,与周边区域拉开差距,泛主城区板块成为首改人群和刚需产品的主要聚集区,毕竟对于置业者而言,首要考虑因素还是价格。

数据反映,目前泛城区当中,西区板块在售的一手住宅产品货量是最充足的,共有4562套。其中,有适合刚需的中小户型产品,也有大户型产品。比如,中泰上境目前在售的主要是刚需户型段产品,有135平方米的四房单位,以及115和107平方米的三房单位,售价约9500—10800元每平方米不等。计划在元旦前后开盘的天明海怡湾,户型段覆盖79—166平方米,售价待定,市场则预估在12000—13000元每平方米。该板块还有几个楼盘是主打刚需产品的,比如雅居乐剑桥郡和中庄翠庭,都有100平方米左右的户型。其中,中庄翠庭主打三房刚需产品,售价13500元每平方米,带装修。西区除了刚需洋房之外,该板块还有别墅。中泰上境有165平方米的在售别墅,楼面售价15000元每平方米。

石岐区、南区以及港口板块的一手楼盘同样主打刚需产品,但价格相对西区较高。比如港口的保利国际广场,主推101—146平方米的三房和四房产品,平均售价14000元每平方米。南区城南客运站附近的合生帝景城,主推95平方米和129平方米的三房和四房产品,毛坯均价从14000元每平方米起。位于岐江河边上的万科金域蓝湾、远洋风景也有在售的一手住宅产品,108平方米的精装单位,售价在13500元每平方米左右。

“一线品牌,属于城区,带精装。特别是13500元的售价,实在比较吸引。”28岁的市民萧先生于上月首次置业成功,他选择了万科金域蓝湾的一套108平方米单位。“现时东区的一手毛坯售价普遍在18000元每平方米以上,首付至少在60万以上,这对首次置业的我来说很难负担。”

“今年以来房价总体保持稳定,而近期部分区域甚至有所下调,这在二手房市场上反映得更明显。”中山创二地产的中介小琴告诉笔者,以石岐区豪逸华庭的一套142平方米毛坯单位为例,业主一年前的定价在200万以上,现时已经降至165万起。“不少二手房源挂出许久却无人问津,近段时间随着市场的降温,不少业主也开始主动调价。”

近期置业需留神贷款周期或变长

“泛城区部分项目近期价格的确有所下调。临近年终财务结算节点,部分上市开发商为了冲业绩,会推出各种优惠政策。”在合富辉煌中山市场研究部经理谢仲娟看来,今年末至明年初这3个月多月的时间,对刚需购房客来说,可能是较好的出手时机。“从基本面看,调控趋势不会在短期内结束,但中山房价仍存在上扬空间。”

年终促销多,但购房者面对这些“优惠”时,应当保持理性,并通过多方面渠道了解楼盘的全面信息,尤其是开发商的实力、楼盘的品质、建设进度等。笔者在近期的踩盘过程中就发现,当前有些楼盘未拿到预售证就开始推出各种各样的认购活动。而且,销售人员在介绍产品时,并没有主动告知买家这个事实。因此,购房者应该主动咨询销售人员,并要求出售相关的证件。

对于一个楼盘来说,楼号、楼层、户型的差别会造成房源价格有高有低,购房者也不能只看均价,因为购房者了解的楼盘售价都是均价,但实际购买时价格通常会高出均价。购房者应根据自身需求了解实际房源的售价,然后再比较具体的优惠政策,和周边楼盘做一个对比,是否符合自己的心理价位。房价是买房时考虑的重要因素,但不是唯一因素,不能因为房价低就随便出手,全面了解楼盘信息,购房者才能真正做到放心买房、安心置业。

虽然在供应和房价上都有利于置业者,但目前在信贷政策上有一些新情况。早前就有读者向笔者反映,申请了房贷,但3个月过去了,还在银行排队等待审批。

综合银行、中介公司及房地产商等多方反馈信息,今年信贷政策的确开始收紧,为了防止资金过多地流向楼市,银行对于房贷业务作了调整,用于住房贷款的额度减少。在此基础上,银行又通过上调贷款利率来弥补收益的缺口,此外住房贷款审批要求变严也是放款慢的一个原因。

放款周期变长,对置业者的最直接影响就是,买房的时间成本变长了,原来一个多月就能拿到贷款,如今要等上好几个月,如果这期间出现变故,比如房主把房子抵押出去,或者开发商以贷款没按时到账为由拒绝卖房,都是非常不利于置业者的。

对此,有置业顾问就建议,购房者在签订贷款合同和购房合同的时候,应当明确放款时间和相关违约条款,以保障即便放款周期变长也能如期以约定价格买到房子。

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