房产投资要买对地方和时间 市场向大公司集中

在国庆节前后多地祭出调控组合拳后,日前,新一轮楼市调控加码的序幕也再次拉开。11月28日晚,上海调控再升级,成为第一个恢复到2014年“9·30”政策之前认房又认贷的城市,成为这一波调控中的焦点城市。

作为在中国房地产行业磨砺多年的老兵,融创中国董事长孙宏斌对这一轮调控有着自己独到看法。他认为,无论是对购房者、开发商还是银行来说,这次的宏观调控都是好事。不过,孙宏斌指出,“这次调控的严峻程度是很多企业预计不足的,力度超过之前每一次。首先银行越收越紧,影响企业特别大。其次,投资者买不了,首付款太高,资格限制。这些对现金流的影响是巨大的。”

在房地产下半场,融创的发展有目共睹。市场竞争加剧,宏观形势多变,但融创近5年以年均复合增长率56%的速度保持着稳健发展,并在今年10月提前晋级千亿房企。在楼市调控的大背景下,孙宏斌对于行业发展走向、对企业投资逻辑又有什么预判?

“并购王”眼中的

行业属性

地产界的并购王孙宏斌近期又频频出手。

11月30日, 金科股份 发布公告称,11月11日至28日,公司在二级市场获孙宏斌旗下润泽物业和润鼎物业合计耗资近8.3亿元增持1.62亿股,占公司总股本的3.04%;至此,孙宏斌旗下融创中国及其一致行动人持有金科股份的比例由16.96%增至20%。除此之外,在当天还有另一份公告显示,孙宏斌以人民币36.62亿元的代价,接手 嘉凯城 青岛公司全部股权。

此前在9月中下旬,融创中国短短3天之内就豪掷178亿现金发起两笔重量级收购,137.88亿元收购联想地产业务,40亿元认购金科地产,引发行业关注。

这一系列投资并购背后,是孙宏斌多年以来对中国房地产行业特征的成功把握。

在孙宏斌看来,对房地产行业的理解一定要分两段:投资、盖房子。“这个行业首先是投资,投资错了,盖什么房子都是赔钱的;地买对了,做好品牌,做好产品和服务,就更好了。”孙宏斌指出。

不过,他认为,房地产行业投资比别的行业更难,因为开发周期长,加上杠杆的利用让投资变得很复杂,能不能赚钱要在两三年以后,“比种庄稼还难”。孙宏斌如此感慨,“所以提前做好判断很重要。”

除了投资外,他认为房地产行业的另一个特点在于市场快速向大公司集中。

“房地产行业去年不到10万亿的规模,到今年10月底已经达到9万亿。市场规模再增长已经很难,开始快速向大公司集中。”孙宏斌认为,现在前100名房企占40%多市场份额,前10名占20%多市场份额,5-10年后,前100名会占70%-80%,前10名会占35%-40%市场份额。

孙宏斌认为,如果按照这样的比例,未来前10名房企平均就要达到4000亿规模,没有两三千亿进不了前10名。“未来很多小公司干不了,买了地以后挣钱再退出由大公司接盘是趋势,除此之外,收购、兼并会不断涌现,这个行业本来就有金融属性。”孙宏斌强调。

孙宏斌指出,中国房地产行业存在不平衡特性,包括城市之间的不平衡、空间的不平衡、时间的不平衡。他认为,不能笼统概括中国房价将会怎么样,因为每个城市的情况不一样,存在错配。“缺房的地方缺供应,有供应的地方不缺房。”他如此解读。

对行业的精准判断和理解,令孙宏斌对于房地产投资有一套自己的逻辑:“你要买对地方、买对时间,如果可以,多借点长一点的钱,可以穿越周期的钱。有钱的话放到账上别着急花,后面还有机会。”

高端物业市场

仍有发展机会

11月以来,杭州、武汉、深圳、成都等热点城市进一步升级调控政策,进一步抑制房价上涨趋势,传递出的信号是,政府维持房地产市场平稳运行的决心。最近的一次是在11月28日,上海、天津发布新一轮楼市调控新政。

对于当前的楼市调控政策,用孙宏斌的话来说“绝对是好事”。他指出,地越来越贵、风险越来越大,最后钱更难挣了。所以这次的宏观调控,对客户、开发商、银行等来说都是好事。

不过他也指出,很多企业对这次调控的严峻程度预计不足,因为这次宏观调控是自上而下的,力度超过以往,并且是目标管理的。

“现在消费者买房的预期到目前为止还没有变,但是会变的。另外就是投资者买不了了,首付款太高了。”孙宏斌指出,本轮调控对企业现金流的影响是巨大的,很多开发商还没有认识到这次调控的严峻性。

在孙宏斌看来,宏观调控以后,做高端的房企仍然有发展机会。“原来(客户)可以买10套房,现在只能买1套,那一定买位置好、品牌好、品质好、大一点的,那就是我们。”

融创中国亮丽的业绩,则是对孙宏斌预判的最好佐证。

公开数据显示,截至2016年10月底,融创中国实现合约销售金额约1080.3亿元,同比增长91%,提前跨入千亿房企俱乐部,也成为3年来首个新晋的千亿房企。而在2016年上半年,融创中国合计取得合同销售金额561亿元,同比增长106%,销售均价为20030元/平方米,为国内TOP20地产企业中产品单价最高的企业。

对于当前的严峻形势,孙宏斌依然保持谨慎态度,他强调房企应该做好两个风险管控,一是现金流,二是价值。

“如果现金流没有问题,但是土地价值有问题,地买错了或者买贵了,转着转着也会转出窟窿来;如果价值没问题,现金流有问题,企业又活不下去。”孙宏斌表示。

他指出,如果房企的现金流有问题,但是有价值,可以选择把公司卖了,而融创是市场公认的最好的并购合作伙伴。“一是价格好谈,我们只要市场价,不占你便宜;二是不想卖了还可以退;三是房企可以选择不全卖,转让50%-70%,你继续当股东,融创产品好、有溢价能力,大家可以共同发展。”

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